Wer eine Wohnung oder ein Zimmer in Schleswig-Holstein kurzfristig an Feriengäste vermieten möchte, muss mehrere Ebenen gleichzeitig prüfen. Entscheidend sind nicht nur Miet- und Steuerrecht, sondern auch das Bauplanungsrecht, mögliche kommunale Zweckentfremdungssatzungen sowie örtliche Regeln für Gästeabgaben und Meldungen. Eine einheitliche Erlaubnis für ganz Schleswig-Holstein gibt es deshalb nicht. Besonders wichtig ist der konkrete Standort der Unterkunft. Kiel und Flensburg haben beispielsweise eigene Zweckentfremdungsregeln. Hinzu kommen seit dem 20. Mai 2026 die europäischen Vorschriften für Kurzzeitvermietungsplattformen. Eine Registrierungsnummer ist dadurch jedoch nicht automatisch für jede Ferienunterkunft in Schleswig-Holstein vorgeschrieben.
Inhaltsverzeichnis
- Welche Grundregeln gelten für die Kurzzeitvermietung in Schleswig-Holstein?
- Wann sind Anzeige oder Genehmigung erforderlich?
- Was sollte vor dem ersten Inserat geprüft werden?
- Wann werden Steuern und Gewerbe relevant?
- Welche Regeln gelten für Gästemeldung, Kurabgabe und Plattformen?
- Welche Fehler verursachen besonders häufig Probleme?
- FAQ
Welche Grundregeln gelten für die Kurzzeitvermietung in Schleswig-Holstein?
Das Schleswig-Holsteinische Wohnraumschutzgesetz gibt Kommunen die Möglichkeit, in Gebieten mit dringendem Wohnungsbedarf eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen. Erst eine solche kommunale Regelung führt dazu, dass bestimmte Nutzungsänderungen von Wohnraum zusätzlich angezeigt oder genehmigt werden müssen. Deshalb darf man die Regeln einer Stadt nicht automatisch auf eine andere Gemeinde übertragen.
Für Vermieter bedeutet das, dass zuerst die Adresse der Unterkunft betrachtet werden muss. Einen praktischen Überblick zum Thema bietet auch die Übersicht zur Kurzzeitvermietung in Schleswig-Holstein. Entscheidend bleibt jedoch immer die aktuelle Regelung der zuständigen Gemeinde.
Das Wohnraumschutzrecht ist außerdem nicht mit dem Bauplanungsrecht gleichzusetzen. Eine Unterkunft kann nach einer kommunalen Zweckentfremdungsregel zulässig sein und trotzdem eine baurechtliche Nutzungsänderung benötigen. Die Hinweise des Landes Schleswig-Holstein stellen ausdrücklich klar, dass Zweckentfremdungsrecht und Bauplanungsrecht nebeneinander zu beachten sind.
Wer nicht Eigentümer, sondern Mieter der Wohnung ist, muss zusätzlich das Mietverhältnis berücksichtigen. Nach § 540 BGB darf ein Mieter die Mietsache grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Eine normale Wohnraummiete sollte daher nicht eigenmächtig in eine laufende Ferienvermietung umgewandelt werden.
Wann sind Anzeige oder Genehmigung erforderlich?
Ob eine Kurzzeitvermietung nur gemeldet werden muss, einer Genehmigung bedarf oder aus Sicht des Zweckentfremdungsrechts ohne zusätzliches Verfahren möglich ist, hängt vor allem von der Kommune und der konkreten Nutzung ab. Die oft genannte Grenze von zwölf Wochen beziehungsweise 84 Tagen darf deshalb nicht als pauschale Freigabe für jede Ferienwohnung verstanden werden. Auch unterhalb dieser Grenze können baurechtliche Fragen bestehen.
Die Unterschiede zwischen einzelnen Orten zeigen, weshalb eine Prüfung vor der Veröffentlichung des Angebots wichtig ist.
| Regelungsbereich | Was gilt? | Praktische Folge |
|---|---|---|
| Schleswig-Holstein | Kommunen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen eigene Zweckentfremdungssatzungen erlassen. | Immer zuerst prüfen, ob am Standort eine solche Satzung gilt. |
| Kiel | Bis zu insgesamt 84 Tage Fremdenbeherbergung im Kalenderjahr sind vor Beginn anzuzeigen. Dafür ist nach den Kieler Hinweisen keine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich. | Bei mehr als 84 Tagen ist ein Antrag auf Zweckentfremdung erforderlich. Eine baurechtliche Umnutzung kann unabhängig davon nötig sein. |
| Flensburg | Seit dem 1. Juni 2025 gilt eine Zweckentfremdungssatzung. Eine Ferienwohnnutzung von mehr als zwölf Wochen im Jahr gilt dort als Zweckentfremdung. | Für eine solche Nutzung ist grundsätzlich eine vorherige Genehmigung erforderlich. |
| Bauplanungsrecht | Ferienwohnen kann baurechtlich eine andere Nutzung sein als dauerhaftes Wohnen. | Bebauungsplan und vorhandene Baugenehmigung müssen separat geprüft werden. |
| Gemietete Wohnung | Die Gebrauchsüberlassung an Dritte ist ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht zulässig. | Vor der touristischen Untervermietung sollte eine eindeutige Erlaubnis des Vermieters vorliegen. |
Gerade die Kieler Regelung zeigt den Unterschied zwischen Anzeige und Genehmigung. Wer dort Wohnraum bis zu insgesamt 84 Tage pro Kalenderjahr für die Fremdenbeherbergung nutzt, muss das Vorhaben vor Beginn anzeigen. Die Stadt weist zugleich darauf hin, dass trotzdem ein Antrag bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde erforderlich sein kann. Eine Befreiung im Zweckentfremdungsrecht ersetzt deshalb keine baurechtliche Prüfung.
Auch bestehende Ferienwohnungen sollten nicht automatisch als dauerhaft abgesichert betrachtet werden. Die Hinweise des Landes sehen Bestandsschutz nur unter bestimmten Voraussetzungen vor. Besonders relevant ist dabei, ob die frühere Nutzung bereits rechtmäßig und mit dem Bauplanungsrecht vereinbar war.
Kurzzeitvermietung hängt vom Standort ab
Die kommunalen Regeln können sich innerhalb Schleswig-Holsteins deutlich unterscheiden.
Bis zu insgesamt 84 Tage Fremdenbeherbergung im Kalenderjahr müssen vor Beginn angezeigt werden.
Bei einer Ferienwohnnutzung von mehr als zwölf Wochen im Jahr gilt die Nutzung als Zweckentfremdung.
Entscheidend ist, ob am Standort eine kommunale Satzung oder ein Registrierungsverfahren gilt.
Zusätzlich bleibt das Bauplanungsrecht unabhängig von den kommunalen Zweckentfremdungsregeln zu beachten.
Was sollte vor dem ersten Inserat geprüft werden?
Ein Inserat auf einer Buchungsplattform ist schnell erstellt. Die rechtliche Prüfung sollte jedoch vorher erfolgen. Eine Plattform kontrolliert nicht automatisch, ob eine Wohnung am konkreten Standort als Ferienunterkunft genutzt werden darf.
- Genehmigten Nutzungszustand prüfen. Klären Sie, ob die Räume als normale Wohnung oder bereits als Ferienwohnung genehmigt sind und ob ein Bebauungsplan besondere Vorgaben enthält.
- Kommunale Zweckentfremdungsregeln kontrollieren. Die Stadt oder Gemeinde kann eine Anzeige oder Genehmigung verlangen.
- Registrierungsverfahren prüfen. Seit 2026 können Kommunen im Rahmen der europäischen Kurzzeitvermietungsregeln Registrierungsverfahren einführen.
- Bei Mietwohnungen die Zustimmung klären. Eine Erlaubnis für eine gewöhnliche Untervermietung sollte nicht ohne Weiteres als Zustimmung zu einer ständig wechselnden touristischen Vermietung verstanden werden.
- Steuerliche Einordnung festlegen. Einnahmen, Kosten und gegebenenfalls Umsatzsteuer müssen von Beginn an nachvollziehbar erfasst werden.
- Örtliche Gästeregeln prüfen. In Tourismusorten können Gästekarten, Gästeabgaben oder zusätzliche Meldeverfahren vorgesehen sein.
Ist Ihre Kurzzeitvermietung gut vorbereitet?
Haken Sie ab, welche Punkte Sie bereits geprüft haben.
Beginnen Sie mit der Prüfung des konkreten Standorts.
Für die baurechtliche Seite reicht es nicht aus, nur auf die Anzahl der Vermietungstage zu schauen. Flensburg weist beispielsweise ausdrücklich darauf hin, dass eine Ferienwohnung städtebaulich und planungsrechtlich eine andere Nutzung als eine dauerhaft bewohnte Wohnung sein kann und eine entsprechende Baugenehmigung benötigt.
Auch bei nur gelegentlicher Vermietung ist es sinnvoll, Unterlagen geordnet aufzubewahren. Dazu gehören Genehmigungen und Anzeigen, die Zustimmung des Eigentümers bei einer Mietwohnung, Buchungsunterlagen, Abrechnungen, Belege über Kosten und gegebenenfalls Nachweise zu örtlichen Gästeabgaben. So lässt sich später leichter nachvollziehen, auf welcher Grundlage die Unterkunft betrieben wurde.
Wann werden Steuern und Gewerbe relevant?
Einnahmen aus der Überlassung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, soweit sie nicht einer anderen Einkunftsart zuzurechnen sind. Dass eine Unterkunft nur tage- oder wochenweise vermietet wird, macht die Einnahmen nicht steuerfrei.
Eine Gewerbeanmeldung ist dagegen nicht automatisch bei jeder privaten Vermietung erforderlich. Die IHK Schleswig-Holstein weist darauf hin, dass die bloße Verwaltung und Vermietung eigenen Grundbesitzes normalerweise kein Gewerbebetrieb ist. Besondere Umstände wie ein ständiger Gästewechsel bei Ferienwohnungen oder zusätzliche Serviceleistungen können die Beurteilung jedoch verändern.
Deshalb sollte bei regelmäßigem Betrieb, mehreren Unterkünften oder umfangreichen Zusatzleistungen früh geprüft werden, ob die Tätigkeit noch reine Vermögensverwaltung ist. Die steuerliche und gewerberechtliche Einordnung muss dabei nicht zwingend identisch sein.
Bei der Umsatzsteuer gelten für kurzfristige Beherbergungen eigene Regeln. Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist von der allgemeinen Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgenommen. Soweit Umsatzsteuer anfällt, sieht § 12 UStG für die unmittelbar der kurzfristigen Beherbergung dienende Raumüberlassung einen Steuersatz von 7 Prozent vor. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, werden davon nicht automatisch erfasst.
Für Kleinunternehmer gelten zusätzlich die Grenzen des § 19 UStG. Die Steuerbefreiung greift bei den gesetzlichen Voraussetzungen, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Wer sich bei Abrechnungen unsicher ist, sollte insbesondere bei mehreren Leistungen prüfen, welche Angaben erforderlich sind. Hilfreich ist dabei auch der Überblick zum Thema Rechnung in Deutschland.
Welche Regeln gelten für Gästemeldung, Kurabgabe und Plattformen?
Bei der Gästemeldung werden unterschiedliche Rechtsbereiche häufig miteinander verwechselt. Nach dem Bundesmeldegesetz besteht die besondere Meldescheinpflicht in Beherbergungsstätten derzeit insbesondere für beherbergte ausländische Personen. Sie müssen grundsätzlich am Tag ihrer Ankunft einen besonderen Meldeschein unterschreiben oder eines der gesetzlich vorgesehenen elektronischen Verfahren nutzen. Der Betreiber muss die Angaben mit dem Identitätsdokument abgleichen.
Die ausgefüllten Meldescheine beziehungsweise elektronisch erhobenen Meldedaten sind nach § 30 BMG vom Tag der Abreise an ein Jahr aufzubewahren und anschließend innerhalb von drei Monaten zu vernichten. Diese bundesrechtliche Regel darf nicht mit kommunalen Meldungen für Gäste- oder Kurabgaben gleichgesetzt werden.
In anerkannten Tourismus-, Kur- oder Erholungsorten können darüber hinaus örtliche Abgabenregelungen bestehen. Ob eine Abgabe erhoben wird, entscheidet die jeweilige Kommune. Deshalb können Höhe, Befreiungen, Saisonzeiten und Pflichten des Unterkunftsgebers von Ort zu Ort unterschiedlich ausfallen. Einen ergänzenden Überblick bietet die Seite zur Kurabgabe in Schleswig-Holstein.
Seit dem 20. Mai 2026 gilt außerdem die Verordnung (EU) 2024/1028 über Datenerhebung und Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen. Die Bundesnetzagentur übernimmt seit dem 1. Juli 2026 zentrale Aufgaben als digitale Zugangsstelle und nationale Koordinatorin. Die europäische Regel bedeutet aber nicht, dass jede Unterkunft automatisch eine Registrierungsnummer benötigt. Eine Registrierungspflicht besteht nur dort, wo ein entsprechendes kommunales Registrierungsverfahren eingeführt wurde.
Wo ein solches Verfahren gilt, ist nach Angaben der Bundesnetzagentur für jede vermietete Unterkunft eine eigene Registrierungsnummer erforderlich. Das gilt auch für mehrere separat angebotene Einheiten oder Zimmer. Gastgeber sollten deshalb vor dem Freischalten eines Plattformangebots prüfen, ob ihre Kommune in der aktuellen Übersicht der Registrierungsverfahren aufgeführt ist.
Die wichtigsten laufenden Pflichten lassen sich damit nach ihrem jeweiligen Auslöser ordnen.
| Prüfpunkt | Wann relevant? | Was Vermieter praktisch prüfen sollten |
|---|---|---|
| Bundesmeldegesetz | Bei der Beherbergung ausländischer Gäste in einer Beherbergungsstätte. | Meldeschein oder zulässiges elektronisches Verfahren, Identitätsprüfung und Aufbewahrungsfristen beachten. |
| Gäste- oder Kurabgabe | Wenn die jeweilige Gemeinde eine entsprechende Abgabe erhebt. | Örtliche Satzung auf Höhe, Ausnahmen, Meldeverfahren und Pflichten des Unterkunftsgebers prüfen. |
| EU-Registrierungsnummer | Nur wenn die zuständige Kommune ein Registrierungsverfahren eingeführt hat. | Aktuelle Kommunenliste prüfen; bei bestehender Pflicht für jede Unterkunft eine eigene Nummer verwenden. |
| Einkommensteuer | Bei steuerlich relevanten Einnahmen aus der Vermietung. | Einnahmen und abzugsfähige Kosten nachvollziehbar dokumentieren und korrekt erklären. |
| Umsatzsteuer | Bei kurzfristiger Beherbergung, soweit keine anwendbare Steuerbefreiung wie die Kleinunternehmerregelung greift. | Raumüberlassung und zusätzliche Leistungen steuerlich getrennt beurteilen. |
Welche Fehler verursachen besonders häufig Probleme?
Die 84-Tage-Regel als allgemeine Freigabe verstehen
Zwölf Wochen beziehungsweise 84 Tage spielen im schleswig-holsteinischen Wohnraumschutzrecht eine wichtige Rolle. Daraus folgt aber nicht, dass jede Wohnung im Land ohne weitere Prüfung 84 Tage touristisch vermietet werden darf. Eine örtliche Satzung, das Bauplanungsrecht und bei Mietwohnungen das Vertragsrecht bleiben daneben bestehen. Kiel verlangt beispielsweise auch bei einer Nutzung bis zu 84 Tagen eine vorherige Anzeige.
Nur die Regeln der Buchungsplattform prüfen
Die Freischaltung eines Angebots auf einer Plattform ist keine behördliche Nutzungsgenehmigung. Ob Ferienvermietung an einer Adresse zulässig ist, beurteilen die zuständigen Behörden nach dem dort geltenden Recht. Die Plattformregeln kommen zusätzlich hinzu.
Baurecht und Zweckentfremdung gleichsetzen
Eine kommunale Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsrecht löst nicht automatisch sämtliche baurechtlichen Fragen. Umgekehrt bedeutet eine baurechtlich zulässige Ferienwohnung nicht zwangsläufig, dass spätere kommunale Wohnraumschutzvorschriften bedeutungslos sind. Beide Ebenen sollten getrennt dokumentiert werden.
Steuerpflicht mit Gewerbepflicht verwechseln
Auch eine Vermietung, die noch als private Vermögensverwaltung und nicht als Gewerbebetrieb eingeordnet wird, kann steuerpflichtige Einkünfte erzeugen. Erst besondere Umstände können die Tätigkeit gewerblich prägen. Deshalb sollte die Frage nach Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbeanmeldung jeweils separat beantwortet werden.
Örtliche Abgaben erst nach der ersten Buchung prüfen
In touristisch geprägten Gemeinden können Melde- und Abgabepflichten unmittelbar mit der Beherbergung entstehen. Wer diese erst nach mehreren Buchungen untersucht, muss möglicherweise Daten, Abrechnungen und Zahlungen nachträglich rekonstruieren. Sinnvoller ist es, das lokale Verfahren bereits vor Öffnung des Buchungskalenders einzurichten.
Der sicherste Start in die Kurzzeitvermietung ist deshalb die Prüfung der konkreten Adresse und nicht die Erstellung des Inserats. Erst wenn Nutzungsrecht, kommunale Vorschriften, Zustimmung des Eigentümers, steuerliche Behandlung sowie Gäste- und Plattformpflichten geklärt sind, lässt sich eine Ferienunterkunft dauerhaft planbar betreiben.
Vom Wohnraum zum legal geprüften Inserat
Diese Reihenfolge hilft, wichtige Prüfungen nicht erst nach der ersten Buchung nachzuholen.
Kommunale Zweckentfremdungsregeln für die konkrete Adresse klären.
Prüfen, ob die Nutzung als Ferienunterkunft baurechtlich zulässig ist.
Bei Mietwohnungen die erforderliche Zustimmung des Vermieters klären.
Einnahmen, mögliche Umsatzsteuer und eine eventuelle Gewerbepflicht getrennt prüfen.
Kurabgabe, Meldungen und eine mögliche Registrierungsnummer berücksichtigen.
Erst nach den grundlegenden Prüfungen sollte das Buchungsangebot veröffentlicht werden.
Wichtigste Punkte zum Merken
- Für Kurzzeitvermietungen gibt es in Schleswig-Holstein keine einzige Regel, die unabhängig vom Standort alle Fälle abdeckt.
- Kommunale Zweckentfremdungssatzungen und das Bauplanungsrecht müssen getrennt geprüft werden.
- In Kiel gelten andere konkrete Verfahrensregeln als beispielsweise in Flensburg.
- Mieter benötigen grundsätzlich die Erlaubnis ihres Vermieters für die Überlassung der Wohnung an Dritte.
- Einnahmen aus einer Ferienwohnung sind steuerlich zu erfassen, auch wenn keine Gewerbeanmeldung erforderlich ist.
- Eine EU-Registrierungsnummer ist seit 2026 nur dort nötig, wo ein entsprechendes Registrierungsverfahren eingeführt wurde.
- Gäste- und Kurabgaben richten sich nach den örtlichen Vorschriften der jeweiligen Gemeinde.
Quelle: Ministerium für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport des Landes Schleswig-Holstein – Erläuternde Hinweise zum Schleswig-Holsteinischen Wohnraumschutzgesetz; Landeshauptstadt Kiel – Zweckentfremdung von Wohnraum; Stadt Flensburg – Zweckentfremdung von Wohnraum und Ferienwohnungskonzept; Bundesnetzagentur – Kurzzeitvermietungs-Verordnung; Gesetze im Internet – BGB, BMG, EStG und UStG; IHK Schleswig-Holstein – Gewerbeanmeldung; Land Schleswig-Holstein – Informationen zur Tourismusabgabe.